وينسون تكسب قضية تخلف مشترٍ عن السداد في دبي في ظل أزمة أمريكية-إيرانية

في 9 يوليو 2026، أصدرت محكمة دبي الابتدائية حكمها في الدرجة الأولى في قضية تخلف عن سداد ثمن عقار، تولاها فريق تسوية المنازعات العقارية بمكتب وينسون للمحاماة. وكانت الدعوى قد أُقيمت رسمياً في 6 أبريل 2026. ويُعد هذا الحكم علامة فارقة صادرة عن محاكم دبي في نزاع يتعلق بتخلف مشترٍ عقاري صيني عن السداد في أعقاب اندلاع التوترات الأمريكية-الإيرانية في مارس من هذا العام. ويكتسي الحكم أهمية بالغة بوصفه معلماً بارزاً في الاتجاهات القضائية لمنازعات الإخلال العقاري في دبي في ظل التوترات الجيوسياسية السائدة.

1. خلفية القضية والحكم الصادر

يتعلق العقار محل القضية بوحدة سكنية في دبي، يبلغ إجمالي ثمن شرائها نحو 2,630,000 درهم إماراتي، وقد اكتمل المشروع بأكمله مع إنجاز إجراءات التسليم والتسجيل. وبعد سداد الجزء الأكبر من ثمن الشراء، تخلّف المشتري عن سداد الرصيد المتبقي البالغ نحو 330,000 درهم إماراتي في الموعد المحدد بسبب مشكلات في ترتيب رأس المال.

وعقب ذلك، بادر المطوّر العقاري برفع دعوى قضائية، طالباً فسخ عقد البيع واسترداد العقار. واستناداً إلى أحكام القانون الإماراتي وشروط عقد الشراء، طالب المطوّر بتعويض اتفاقي مقطوع يعادل 40% من إجمالي ثمن العقار. إضافة إلى ذلك، طالب بتعويض عن عدة بنود شملت خسارة الانتفاع بالعقار، وعمولة الوساطة العقارية، ومصاريف الأثاث واستهلاك العقار، فضلاً عن الرسوم المترتبة على إلغاء التسجيل. وبلغ إجمالي المبلغ المطالب به نحو 1,990,000 درهم إماراتي.

وبعد إجراءات المحاكمة، أصدرت محكمة دبي الابتدائية حكمها على النحو التالي:

رفضت المحكمة طلب المطوّر مصادرة الأقساط التي سددها المشتري، وقضت بفسخ عقد البيع؛

وقضت المحكمة بتعويض تقديري إجمالي قدره 200,000 درهم إماراتي يغطي جميع مطالبات الخسارة التي تقدّم بها المطوّر، وهو ما يمثّل نحو 7.6% من إجمالي ثمن العقار. ويُعد هذا المبلغ أقل بكثير من نسبة التعويض الاتفاقي البالغة 40% التي طالب بها المطوّر بموجب عقد البيع، كما يقل كثيراً عن إجمالي مطالبته البالغ نحو 2 مليون درهم إماراتي.

2. غرامة الـ 40% المستندة إلى أساس قانوني: لماذا خفّضت المحكمة المبلغ بشكل كبير

بداية، لا تُعد غرامة الـ 40% من إجمالي ثمن العقار شرطاً نموذجياً أحادي الجانب من صياغة المطوّر، بل هي مدعومة بكل من القانون الإماراتي وعقد البيع. وتُعد هذه النسبة شائعة في الصفقات العقارية المحلية.

غير أن الأساس التعاقدي والقانوني لا يمنح المطوّر الحق في الحصول على كامل مبلغ الغرامة. واستناداً إلى الأحكام الخاصة بتعديل التعويض الاتفاقي بموجب القانون المدني الإماراتي، قضت المحكمة بأن نسبة الـ 40% المتفق عليها تتجاوز إلى حد بعيد الخسائر الفعلية التي لحقت بالمطوّر، وخفّضت مبلغ التعويض تبعاً لذلك.

والمنطق القضائي الكامن وراء ذلك واضح: فبعد فسخ العقد، يُعاد العقار بالكامل إلى المطوّر، الذي يمكنه إعادة طرحه للبيع أو تأجيره أو التصرف فيه تجارياً بطرق أخرى. ولن يتكبد المطوّر خسائر لا رجعة فيها تعادل نحو 40% من إجمالي ثمن العقار لمجرد تخلف مشترٍ واحد عن السداد. وإذا سمحت المحكمة للمطوّر باسترداد العقار مع الاحتفاظ في الوقت ذاته بتعويض اتفاقي كبير والمطالبة بمصاريف إضافية متعددة، فإن هذا الترتيب سيرقى في جوهره إلى ازدواج في التعويض، وهو ما يتعارض مع المبدأ الأساسي القاضي بأن التعويض المدني يجب أن يقتصر على الخسائر الفعلية المتكبدة.

3. ثلاثة اتجاهات قضائية رئيسية يكشفها هذا الحكم غير المسبوق

يُعد هذا أول حكم تمثيلي بشأن تخلف المشتري عن السداد منذ اندلاع النزاع الأمريكي-الإيراني. وتفوق دلالته الكامنة أهمية رقم التعويض البالغ 200,000 درهم إماراتي، إذ يكشف عن ثلاثة مواقف قضائية رئيسية لمحاكم دبي في ظل الظروف السوقية الراهنة.

(1) النزاعات الجيوسياسية لا تُشكّل سبباً تلقائياً للإعفاء من المسؤولية

تلتزم محاكم دبي التزاماً راسخاً بمبدأ حسن النية التعاقدية. فإذا أتمّ المطوّرون البناء والتسجيل والتسليم وفقاً للاتفاق، فإن المشترين الذين يتخلفون عن سداد الأقساط سيُعتبرون مخلّين بالعقد ويواجهون فسخه. ولا يمكن للتقلبات السوقية، وتشديد التمويل، وتعطّل التحويلات المالية العابرة للحدود الناجمة عن التوترات الأمريكية-الإيرانية أن تُعفي المشترين تلقائياً من التزاماتهم بالسداد.

(2) المحاكم تقرّ باستمرار مرونة سوق العقارات في دبي بشكل عام

من خلال الحكم بتعويض لا يتجاوز 7.6% فقط من إجمالي ثمن العقار، أشارت المحكمة إلى أن التوترات الجيوسياسية الراهنة لم تُلحق ضرراً جوهرياً كبيراً بسوق العقارات في دبي، وأن تخلف مشترٍ واحد عن السداد لا يمكن أن يُلحق خسائر فادحة بالمطورين. ويؤكد هذا المعيار القضائي على سيولة السوق وإمكانية إعادة البيع — إذ يستطيع المطورون إعادة بيع أو تأجير العقارات المستردة بحرية، مما يُبقي خسائرهم الفعلية منخفضة.

(3) غرامات اتفاقية أعلى مقترنة بقواعد قضائية صارمة لخفضها

بالمقارنة مع معدل الخصم البالغ نحو 5% من إجمالي ثمن الشراء المطبَّق في قضايا مماثلة سابقة، تمثّل النسبة النهائية التي حُددت في هذه القضية والبالغة نحو 7.6% زيادة ملحوظة. ويستند هذا التعديل بصورة رئيسية إلى أن العقار محل النزاع قد اكتمل بالكامل وسُلّم فعلياً، مع أداء المطوّر لكافة التزاماته التعاقدية الجوهرية بالكامل، مما يزيد تبعاً لذلك من مسؤولية المشتري عن الإخلال بالعقد.

وحتى مع هذا التعديل بالزيادة، لا يزال هناك تفاوت كبير بين نسبة التعويض البالغة 7.6% ونسبة التعويض الاتفاقي البالغة 40% المنصوص عليها في كل من العقد والقوانين المعمول بها. وهذا يُظهر أن محاكم دبي تتبنى باستمرار موقفاً صارماً عند مراجعة مطالبات التعويض الاتفاقي، وتُركّز تقييمها على الخسائر الفعلية بوصفها المعيار الأساسي. ولن تُخفف المحاكم بشكل ملحوظ من رقابتها على مطالبات المطورين بتعويضات اتفاقية مفرطة لمجرد تغيّر الظروف السوقية الخارجية.

4. الانعكاسات العملية على المشترين الصينيين في سوق العقارات في دبي

بالنسبة للمشترين العقاريين الصينيين الذين يواجهون حالياً تخلفاً عن السداد أو الذين تلقّوا إشعارات إخلال أو إشعارات فسخ عقد من المطورين، تقدّم هذه القضية مرجعاً قضائياً واضحاً: فأي نسب خصم يُطالَب بها من جانب واحد أو مطالبات بمصادرة كاملة يوردها المطوّر في مراسلاته لا تحمل أثراً قانونياً نهائياً. وستحدد مبادرة المشترين برفع دعوى قضائية والتماس مراجعة قضائية للتعويض الاتفاقي أمام المحكمة، بشكل مباشر، المبلغ النهائي للخسائر القابلة للتعويض التي يتحملونها.

وتزداد أهمية ذلك بوجه خاص عندما يصرّ المطوّر على خصم نسبة 30% أو 40% أو حتى أعلى، أو يرفض صراحة رد أي مبالغ مسدَّدة. وتُشكّل إقامة الدعوى القضائية لإعادة تقييم النطاق المعقول للمسؤولية عن الإخلال بالعقد وسيلة فعّالة لاسترداد معظم المبالغ التي سبق سدادها من ثمن شراء العقار.

الخلاصة

منذ اندلاع التوترات الأمريكية-الإيرانية، شهدت منازعات التخلف عن السداد واسترداد المبالغ في المعاملات العقارية بدبي تزايداً ملحوظاً. ويُرسي هذا الحكم البارز معياراً قضائياً واضحاً للنزاعات المماثلة: فالطرف المُخل يجب أن يتحمل المسؤولية، غير أن هذه المسؤولية يجب أن تُحدَّد سقفاً لها بمقدار الخسائر الفعلية، لا أن يُحددها المطوّر من جانب واحد. فالنزاعات الجيوسياسية لا تُشكّل درعاً يُعفي أياً من الطرفين من المسؤولية، ولا تصريحاً يبيح لأي طرف المطالبة بتعويض مفرط.

القضية تولاها: فريق تسوية المنازعات العقارية، مكتب دبي، مكتب وينسون للمحاماة