中国购房者胜诉：房产断供与延期交房背后的权利救济

2024年1月22日，文森律师事务所收到Dubai Courts（迪拜法院）关于李某诉某迪拜知名开发商房产交易纠纷的一审胜诉判决，该判决支持了中国购房者的诉讼主张，判决开发商退还购房者已付房款和因此产生的利息，并承担诉讼费和律师费。

本案对于购房者断供兼有开发商延期交房等各种因素交割的房产交易纠纷的类案有重大的示范意义，也对如何区分各方违约责任、保护投资者权益具有重要的指导意义。

本案基本情况

2018年10月，中国购房者和迪拜某知名开发商签订了购房合同，合同约定2020年年中为预期完工时间。2022年年初，开发商通知实际完工时间要推迟；2022年年底，中国购房者因资金紧张断供。此后，开发商先后通过DLD（Dubai Land Department，迪拜土地部）发出催款函，后又发出关于房产存在新的买卖合同的通知邮件，并最终发出合同终止通知。2023年年初, DLD正式确认取消房屋交易的程序完成。2023年6月，房屋中介联系到购房者，通知该项目已经全部交房，至此中国购房者方知房屋交易被DLD取消。

代理时间线

2023年6月：中国购房者委托文森律师事务所和本地律师代理该案件。

2023年7月：Haitham律师撰写、代理律师Hamad正式签发律师函；

2023年8月至10月：代理律师多次与开发商谈判沟通，并尝试通过DLD与开发商沟通；

2023年10月：谈判无进展，正式提交迪拜法院立案；

2023年10月至11月：中国购房者担心案件结果和诉讼成本，犹豫不决，未及时支付诉讼费，文森律师团队多次沟通，鼓励发起诉讼；

2023年11月：中国购房者正式决定起诉，迪拜法院受理登记；

2024年1月：迪拜法院开庭审理案件，原被告双方提交Memo（诉状）进行交锋；

2024年1月底：法院判决中国购房者胜诉，并支持了中国购房者的诉讼请求。

法院判决要点

在本案判决中，主审法官支持了中国购房者的诉讼请求。法院审理认为，开发商逾期交房在先，属于先违约方，虽其催款时间完全与施工进度挂钩，但其逾期交房时间已超过合同约定的12个月以上，已经构成根本违约，开发商无权直接取消房屋并扣留房款，判决被告退还原告已支付的全部房款，合计约100万元人民币。

判决还要求开发商支付从立案日起到支付中国购房者全部款项日期间5%的法定利息以及相应的诉讼费、律师费。

律师点评：

张好问

文森律师事务所合伙人

Tel. +971 526481456

本案中，一审法院的判决很好的诠释了民法的诚实信用原则和公平原则，结合一审法院裁判要点，说明如下：

1、阿联酋的法律体系为大陆法系（成文法系），诚信原则是民法的核心精髓和帝王条款。诚信原则是指所有民事主体在从事任何民事活动，包括行使民事权利、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，不诈不欺，言行一致，信守诺言。本案中被告逾期交房在先，属于先违约方，虽其催款时间完全与施工进度挂钩，但其实际逾期交房时间已超过合同约定的12个月以上，已经构成根本违约，根据诚实信用原则，作为合同先违约方其无权依据法律规定直接通过DLD以原告存在逾期付款行为为由直接取消涉案房屋，并扣留原告已付的全部房款（房屋价格的40%），故法院判决被告退还原告已支付的全部房款。

2、本案的判决是对公平原则的贯彻。根据阿联酋民法典第390条第2款规定“在任何情况下，法官均可应一方当事人的请求修改协议，以使评估金额与损害金额相等。任何与此相反的协议均属无效”。本案中法院认为，被告已经取消了涉案房产，同时被告已将该房产注销后登记在被告名下，因此，被告可以通过向第三方出售该单位的方式挽回损失，同时其保留原告已支付的款项并使用至今，因此法院判决被告按照5%/年的标准向原告支付逾期付款利息。

3、本案中头部开发商败诉，中国购房者的权益得到保护，这不单单是法官和迪拜司法体系对诚实信用原则和公平公正原则的坚决贯彻，也体现了迪拜在法制化营商环境中所做出的努力，更坚定了迪拜房产投资者购买房产的信心。

创始人点评：

盖森

文森律师事务所创始合伙人

Tel. +971 505386880

一流的法律环境，正当的法律程序，完善的权利救济，才有全球源源不断的投资。本案中，我们可以看到，迪拜房地产市场的各个参与者，无论是买房人、开发商、中介，还是律师、法官、DLD，按照既定规则、稳妥推进，有法可依、有迹可循，各司其职、各行其道。

这是文明社会和法治规则下，一场各抒己见的博弈，一场精彩纷呈的对决，更是迪拜政府对民商事交易规则的保护，也是迪拜房产不断升值的政府背书。

案件虽有输赢，但我相信各方均是最后胜利者：

中国购房者，突发疫情无力继续还款，断供后无法拿回前期付款，却因找到法律依据，通过诉讼挽回了百万损失；

头部开发商，表面看输掉了官司，但其对交易规则的遵守，对法律规则的敬畏，换来了潜在买房人的认可和对房产交易的信赖；

迪拜，维护了全球一流的营商环境，持续吸引来自全球的投资者安居乐业，也诠释了房价不断上涨的内在动力，继续缔造石油枯竭后在沙漠上搭建的奇迹之城。

文森律所在接待接踵而至的考察团时，经常在宣导阿联酋的营商环境和法律环境时，提及：

阿联酋政府高度重视自身营商环境和国际声誉，不断改善营商环境，不断健全法制化营商环境。根据世界银行2020年颁布的《营商环境报告》,阿联酋营商环境排名全球第十六位和中东地区首位，连续七年排在阿拉伯国家首位，其一系列降低企业启动成本、雇佣成本与简化纳税过程、改善企业营商环境的政策吸引了一大批外资在本地发展。

在全球管理咨询公司科尔尼（Kearney）公布的2023年外国直接投资(FDI)信心指数中，阿联酋在中东和北非地区排名第一。

本案的胜诉是最好的诠释，相信迪拜的明天会更好！

创始人点评：

赵文杰

文森律师事务所创始合伙人

阿联酋首位持证华人律师

Tel. +971 563689900

刑不可知，则威不可测，知法、懂法才能守法、用法。本案对海外华人有重大的普法意义，更让我们相信，在迪拜，在阿联酋，在个人权益受到侵害时，完全可以拿起法律的武器，用正当合法的渠道去维权。

文森律所将继续加大普法宣传，并联合中国政法大学、阿联酋沙迦大学，开启以中资企业和海外华人为第一视角的阿联酋国别法研究和解析，未来将出版多部通俗化、中文表述的法律“百问百答”丛书，推动阿联酋的涉外法治。

当然，恰如我的合伙人盖森所说，处于弱势地位的购房者胜诉、处于优势地位的头部开发商败诉，是阿联酋一流营商环境的一次生动诠释，也更加坚定了中国企业出海阿联酋、出海中东的信心和决心。

特别感谢高级法律顾问Haitham 的不懈努力，Haitham是文森律师事务所房产部门的主力律师，具有20余年的民商事法律经验，擅长房产和工程索赔领域。案件受理后，Haitham对案件精心分析，检索大量案例，锁定了诉讼的焦点和法理的依据，使得最后的胜诉水到渠成。

本案的胜诉还离不开Hamad（阿联酋所属酋长国立法会委员，Local Laywer）、马蕾蕾（清华大学研究生，合伙人）、汤呈程（伯明翰大学研究生，房产律师）的全程参与和支持。