美伊冲突后迪拜中国买家断供首案落槌：开发商索赔近200万，法院最终仅支持20万

2026年7月9日，迪拜初审法院就一起文森律师事务所房地产争议解决团队办理的中国购房者房产断供案件作出一审判决。该案于 2026年4月6日正式起诉，系今年3月美伊冲突爆发以来，迪拜法院针对中国购房者断供纠纷作出的首个代表性判决，对当前地缘局势下迪拜房地产违约纠纷的裁判走向具有标志性意义。

一、案件概况与判决结果

本案所涉房产为迪拜住宅项目，房屋总价款约263万迪拉姆，项目已全部竣工并完成交付登记。买方支付大部分房款后，因资金安排出现问题，拖欠尾款约33万迪拉姆未能按期支付。

开发商随后提起诉讼，请求解除合同、收回房屋，并依据阿联酋法律规定及购房合同约定，主张总房款40%的违约金，同时叠加主张房屋占用损失、中介佣金、家具及房屋折旧、登记注销费用等多项赔偿，索赔总额合计近199万迪拉姆。

经审理，迪拜初审法院作出判决：

• 拒绝了开发商没收已付房款的请求并解除购房合同；
• 开发商主张的各项损失赔偿统一酌定为20万迪拉姆，约占总房款的7.6%，该金额大幅低于开发商依据合同主张的40%违约金比例，也远低于其近200万迪拉姆的索赔总额。

二、40% 违约金有据，为何仍被大幅调减？

首先需要明确的是，总房款40%的违约金标准，并非开发商单方制定的格式条款，而是同时具备法律规定与合同约定双重依据。在阿联酋房地产交易实践中，该比例也较为常见。

但合同有约定、法律有规定，并不意味着法院必然全额支持。本案中，法院正是适用《阿联酋民法典》关于违约金司法调整的规则，认定约定的40%违约金显著高于开发商的实际损失，据此依法作出调减。

背后的裁判逻辑十分清晰：合同解除后，房屋完整返还开发商，房产本身仍可重新挂牌出售、出租或进行其他商业处置，开发商并未因单次买方断供而遭受接近房屋总价40%的不可逆损失。如果允许开发商在收回房屋的同时，又保留高额违约金并叠加主张各项费用，实质上构成了重复获益，违背了民事赔偿以填补实际损失为限的基本原则。

三、首案折射的三大司法裁判倾向

作为美伊冲突后的首起代表性断供案件，这份判决所传递的信号远比20万迪拉姆这一数字本身更为重要，集中体现了当前市场环境下迪拜法院的三个核心裁判态度。

（一）地缘冲突不构成当然免责事由

法院始终坚持合同诚实信用原则。只要开发商依约完成了项目建设、产权登记与房屋交付，买方未按约定履行付款义务，法院仍会认定构成违约并支持合同解除。美伊冲突带来的市场波动、融资环境变化及跨境付款受阻等因素，并不会自动成为买方免除付款责任的合法理由。

（二）司法层面仍认定迪拜房地产市场整体稳健

从最终仅支持总房款7.6%的赔偿幅度可以看出，法院并不认为当前地缘政治冲突已对迪拜房地产市场造成实质性的严重冲击，也不认可单次买方断供会令开发商蒙受巨额损失。这一裁判尺度实质上从司法层面肯定了迪拜房地产市场的流动性与再交易能力，即房屋收回后开发商仍有充分的市场处置空间，实际损失有限。

（三）违约金标准有所上浮，但调减尺度依然严格

对比此前同类案件中约占总房款5%的违约扣减水平，本案最终确定的约7.6%确实有所上调。这一调整主要基于本案房屋已100%完工并实际交付、开发商主要合同义务已全部履行完毕的事实，相应加重了买方的违约责任。

但即便有所上浮，7.6%与合同约定以及法律规定的40%之间仍存在巨大差距。这表明迪拜法院在违约金审查上始终保持严格立场，坚持以实际损失为核心标尺，不会因外部市场环境变化而大幅放宽对开发商高额违约金主张的审查标准。

四、对在迪中国购房者的实务启示

对于当前面临断供或已收到开发商违约通知、解约通知的中国购房者而言，本案提供了非常明确的司法参照 —— 开发商在函件中单方主张的扣款比例乃至全额没收，均不具有终局法律效力。是否主动启动法律程序、申请法院对违约金进行司法审查，将直接决定最终的实际损失规模。

尤其在开发商坚持按 30%、40% 甚至更高比例扣款，或明确表示拒绝退款的情况下，通过诉讼程序重新核定合理的违约责任范围，是追回大部分已付购房款的有效路径。

结语

美伊冲突以来，迪拜房地产断供及退款纠纷呈上升趋势，这份首案判决为同类纠纷划定了清晰的司法标尺：违约应当承担责任，但责任必须以实际损失为限，而非由开发商单方决定。地缘冲突不会成为买卖双方免责的挡箭牌，同样也不会成为一方超额索赔的通行证。

案件办理：文森律所迪拜办公室房地产争议解决团队